泰平解读｜泰国不动产投资实务之各类土地登记证简析

引言

泰国的土地登记证主要分为4种类型，每种登记证体现的权属性质不同，对不动产的买卖、租赁等会产生显著影响。

因此，若外国投资者拟对某块土地进行交易时，需对该土地的登记证书予以仔细核查，以免增加境外投资的法律风险和商业风险。

01 各类土地登记证简介

1. 红色土地登记证

红色加鲁达印章用于土地所有权登记证书，该证书是最明确的所有权文件，其所记载的土地可用于买卖和转让。应注意，如果他人公开且连续占用某块土地10年，其可能会在此期间经过后获得对该土地的权利。

部分红色加鲁达土地登记证称为红背证书，该类证书背面可能会注明5-10年内不允许转让。我们建议外国投资者仔细检查这些文件的背面，确认是否以红色墨水注明在指定期限内不允许转让。

此类红色登记证下的土地，在转让禁令期间无法进行交易或办理转让登记，但可以用作贷款的担保。然而，该类土地难以申请法律强制执行。如果债务人违约，债权人无法强制债务人在转让禁令期间转让该土地。

2. 绿色土地登记证

绿色加鲁达登记证是使用权证明，而非土地所有权登记证，因此该类证书的所有者仅享有对土地的使用权。与红色登记证类似，绿色土地登记证同样附带清晰的航拍照片。

绿色登记证的所有者可以向土地部门申请正式测量土地，将登记证升级为红色登记证。红色与绿色登记证的主要区别在于，红色加鲁达登记证允许土地闲置，而绿色加鲁达登记证要求土地用于有益目的。

值得注意的是，如果他人公开占用该土地一年以上，原权利人可能会丧失对前述土地的占有权。

3. 黑色土地登记证

黑色加鲁达土地登记证属于土地使用权证书，但并未像红色土地登记证一样得到官方认证。这类证书没有清晰的航拍照片，仅记载土地的形状、面积和边界的基本轮廓。

如果想买卖该类土地，必须等待政府公告30天。此外，如果他人连续占用该类土地一年以上，原权利人可能会丧失对前述土地的占有权。

不仅如此，该类土地登记证下的实际土地面积可能小于证书记载的面积，因为土地的边界没有被明确界定。

4. 蓝色土地登记证

蓝色加鲁达登记证，是泰国政府颁发给农民的土地开发区入境授权书，用于农业目的。

每个农户家庭最多可以获得50 莱（80,000平方米）的土地，但这类土地的持有者并不拥有上述土地的所有权，因此他们不能获得土地所有权文件，也不能买卖、出租或允许他人使用该类土地。

蓝色加鲁达登记证可以作为家传之物传给农民的后代，但继承人需以从事农业工作为主。

02 小结