实践指南|从法律视角解读外国投资者如何持有泰国土地

外国投资者
如何持有泰国土地

泰国政府原则上禁止外国人持有土地所有权,但外国投资者根据内务部法规并经内务部部长批准后可持有一定土地,用于员工居住和从事商业、工业、农业、坟场、慈善、宗教等活动。

本文将对外国人在泰持有土地的相关规定进行简单介绍,以供广大海外投资者作为参考。


01
泰国法律相关规定

  • 泰国《土地法》由其内务部颁布,自1954年12月10日起实施。该法包括土地分配、土地所有权的授予和界定等内容,明确了对于宗教用地、外国人用地、部分行业法人用地的限制条件,并对土地调查、土地交易和费用及处罚条例都作出明确规定。该法原则上禁止外国人持有土地所有权,除非获取特殊法律的许可。除1954年《土地法》之外,《泰国工商业不动产租赁法》《泰国工业区法》等法律都对外国人在泰国用地进行了相应规定。
  • 《泰国投资促进法》第27条:在获得投资促进委员会(BOI)批准的情况下,投资人可拥有超出其他法律规定范围的土地用于进行投资活动;在投资人是外籍的情况下,若其在泰投资活动停止或将投资项目转让给他人,则需在1年内将获批土地出售,逾期未执行则由土地局收回土地后拍卖。
  • 《泰国工业园管理局法》第44条:在获得工业园管理委员会批准的情况下,工业经营者可在工业园区内拥有超出其他法律规定范围的土地用于工业活动。在投资人是外籍的情况下,若其在泰国商业活动停止或转让给他人,须在3年内将所有土地退还给泰国工业园管理局或转让给企业受让者,否则由土地管理局收回后将其转让给泰国工业园管理局或企业受让者。
  • 《泰国石油法》第65条:委员会有权批准特许权获得者拥有超出其他法律规定范围的土地用于石油经营。

02
工业用地

获批BOI的外国投资者可以申请持有工业用地用于厂房建设,但须满足以下条件:

  • 股东名单及股东所占比例必须以外资为主。
  • 根据投资促进卡中规定的工厂选址条件,申请的土地必须位于本府的工业区。
  • 申请土地面积必须与企业的规模相适应。
  • 在申请持有土地以支持未来业务扩展的情况下,还必须提交未来项目扩展计划的详情。
  • 针对可能会对环境造成影响的企业:如果需要大量土地用于建设防止或处理环境问题的系统,如废水处理系统等,也可获批持有足够的土地。

03
办公及员工住宅用地

根据BOI于2023年6月23日颁布的公告,其对外国投资者持有办公和员工住宅用途的土地作出了详细规定:

1. 允许获批BOI的外国投资者持有土地用于建设BOI项目的办公场所和员工住宅。在审查公司提交的申请时,须将公司视作一个整体进行考虑,酌情决定其获批的土地面积。

2. 在允许持有办公及员工住宅用地的期间,公司实缴注册资金不得少于5000万泰铢。

3.  获批用于高管、专家或者员工的住宅用地面积。

  • 高管或者专家住宅用地,每个家庭的土地面积不得超过100平方哇(泰国面积单位,1平方哇=4平方米)。每个连接在一起的地块面积不得超过1 莱(泰国面积单位,1莱=1600平方米)。每5000万泰铢注册资金持有土地面积不超1莱,总持有土地面积不超过10莱。
  • 员工宿舍用地,每300个员工宿舍用地面积不得超过1莱,每5000万泰铢注册资金持有土地面积不超过1莱,总持有土地面积不超过20莱。
  • 上述条款中每5000万泰铢注册资金持有土地面积不超过1莱的限制,系指高管、专家和员工住宅的合计用地面积。

4. 如果员工住宅和公司经营地点不在同一区域,申请的住宅用地必须距离经营地点不超过50公里(按照主干道长度计算)。

5. 禁止将获批的办公和员工住宅土地用于其他目的,违反道德传统或当地的良好生活方式。

6. 在允许持有办公和员工住宅用地期间,公司必须允许并协助官员进入办公和员工住宅区域,以便对土地使用情况进行检查。

7.如果违反本公告中规定的条款,泰国投资委将有权撤销公司对相应土地的持有,且公司必须在收到通知之日起1年内出售该用地。


04
向BOI申请土地的流程

  • 已获批BOI的外国公司根据《投资促进法》第 27 条的规定, 向投资促进司(IPD)提交相应的表格并附上地理位置图、施工建设图及地契副本。
  • 投资委办公室(OBOI)将对申请人可持有的土地总数予以批准,并向申请人颁发批准函。如果获批的土地位于曼谷,投资委办公室(OBOI)将通知土地局;若获批土地位于其他外府,则将通知相应的行政首长。
  • 收到批准函后,公司须与当地土地局取得联系,向其出示投资促进证书。
  • 如果获批BOI的项目终止或取消,公司必须通知投资委办公室(OBOI)并在项目停止运营后一年内将土地予以出售。
  • 如果公司欲将获批BOI的项目转让给其他外国公司,须事先获得投资委办公室(OBOI)的许可。
  • 获批的土地仅被准许用于投资促进活动。

05
租赁土地

除上述途径外,外国投资者还可通过租赁方式简便地获得土地。根据《泰国工商业不动产租赁法》,外国人租赁工商业不动产必须满足特定的规则和条件。用于普通用途的土地最长租赁期为 30 年,到期后可续租两次,总租赁期不超过 90 年。用于商业和工业目的的土地,租期最长为50年,到期后可续租,但不可超过50年。

尽管租赁土地无法获得所有权,但承租人可依法享有用益物权。此外,租赁权只需登记于地契,无需额外的文书程序即可实现对土地的利用及收益。


06
其他

在获取土地之前,需要进行的关键步骤是产权调查。产权调查可使投资者获取拟购买土地的基本信息,包括土地负债情况、产权状况等。泰国目前存在不同级别的土地所有权证书,因此外国投资者需向土地部门进行核实。

值得注意的是,规制土地所有权的法律、法规及政策可能会发生变化,因此我们建议外国投资者在进行土地交易时进行法律咨询,以确保相关交易行为符合现行法律规定。此外,在对某些具有特定所有权结构的土地进行交易时,可能还需要获得内政部等相关部门的许可。