01
定义
Sap-Ing-Sith是一种根据《Sap-Ing-Sith法》(B.E.2562) 设立的、基于权利的财产权,该法第3条将 “Sap-Ing-Sith”定义为以不动产权利为客体的权益。
其中,“不动产”被定义为“附带地契的土地、附带地契的土地及其附属建筑,以及《公寓法》规定的公寓单元”。
根据上述定义,“Sap-Ing-Sith”可以理解为一种依附于不动产的使用权,具有财产属性,并可产生经济价值。一旦设立Sap-Ing-Sith,它将始终附着在不动产上,无论不动产的所有权人如何变更,该 Sap-Ing-Sith权利依然保留,直至使用期限届满或该 Sap-Ing-Sith被解除为止。
02
创新性
Sap-Ing-Sith是泰国政府创设的一种新型财产权,旨在促进不动产的有效利用。对于外国投资者而言,该权利突破了《民商法典》中关于不动产租赁权的局限性,使得不动产能够以类似财产权的形式被使用。因为租赁权作为一种债权,仅能约束租赁合同双方。而 Sap-Ing-Sith被设立为一种基于权利的财产权,能够对抗第三方。这使得 Sap-Ing-Sith可以作为抵押物担保,或像不动产所有权一样转让,进而能够被赋予更高的经济价值。同时,为外国投资者在泰国投资和使用不动产提供更坚实的法律保障。对不动产所有人而言,该权利的创设提供了一种在不转移所有权的情况下更灵活的高收益方式,这也有助于提升不动产开发和投资活动的积极性。
03
设立
根据《 Sap-Ing-Sith法》(B.E.2562),设立 Sap-Ing-Sith的条件如下:
- 不动产所有人可以向土地局登记官申请设立 Sap-Ing-Sith,但仅限以下类型的不动产: (1)附带地契的土地;(2)有地契的土地上建造的建筑物;(3)《公寓法》规定属于公寓单元的房产。
- Sap-Ing-Sith的权利期限不得超过30年。
- Sap-Ing-Sith的设立不得仅限于土地的一部分,且 Sap-Ing-Sith不可分割。
- 登记官完成登记后,Sap-Ing-Sith将被记载在地契或公寓所有权证书上,同时颁发两份 Sap-Ing-Sith证明文件,一份交由不动产所有人保管,另一份由土地局登记官的办公室存档。
04
权利与义务
- 任何与Sap-Ing-Sith相关的法律行为必须以书面形式作出,并向登记官办理登记手续。根据《Sap-Ing-Sith法》(B.E.2562)第9条规定,一旦设立 Sap-Ing-Sith,除非获得Sap-Ing-Sith权利人的事先书面同意,不动产的所有权人不得在该不动产上设立任何新的物权,也不得损害Sap-Ing-Sith权利人依法对该不动产享有的一切权利。 但所有权人作出下列行为无需经过Sap-Ing-Sith权利人同意:(1)转让该不动产的所有权;(2)在该不动产上设立抵押或商业担保。
- Sap-Ing-Sith权利人对不动产享有权利、履行义务并承担责任,其地位与不动产所有人相当,享有根据《Sap-Ing-Sith法》(B.E.2562)以及 Sap-Ing-Sith证明文件中所规定的不动产权利:Sap-Ing-Sith权利可以转让,可以作为债务清偿的抵押物,并可作为遗产继承。 应注意,Sap-Ing-Sith权利人无权依照《民商法典》第1336条规定,行使以下权利:(1) 处分不动产;(2)取回他人对不动产的占有;(3)制止他人对不动产的非法侵扰。
05
与不动 产租赁权利的对比
不动产租赁权利 | Sap-Ing-Sith | |
权利设立者与不动产的权属关系 | 不强制要求出租人为所有权人 | 附带地契的土地所有者、建筑物业主或公寓业主 |
权利的设立方式 |
如果租赁合同超过 3 年,应以书面形式签署,由缔约方签署后在土地局注册。 | 必须在土地局注册并颁发证明文件 |
增修改建房产的权限
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未经出租人同意,承租人不能对房产进行增修改建。 | 无须所有权人同意,Sap-Ing-Sith权利人即可对房产进行增修改建,但是这些改造或增建不能影响房产的结构或价值,且除非另有约定,Sap-Ing-Sith权利人有义务在期限结束时,以“原样”状态归还房产。 |
缺陷责任承担 | 出租人对不动产承担责任 | 除非另有约定,Sap-Ing-Sith权利人将像不动产所有人一样,对不动产承担责任。 |
权利转让限制 | 未经出租人书面同意,承租人不得将其权利全部或部分转让给第三方。 | 未经所有权人同意,可以转让。 |
抵押 | 所有权人有权抵押 | 可以抵押 |
遗产继承 | 不能继承 | 可以继承 |
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