01
建筑许可申请
申请建筑许可是在泰国建设公寓大厦以及其他建筑物的第一步。依据工程的紧急程度，主要有两种申请方式：其一为普通许可申请（依《建筑控制法（B.E. 2522）》第21条），其二为特别许可申请（依《建筑控制法》第39条之二）。
1. 普通许可申请
在此方式下，必须先取得建筑许可，才能开始施工。该方式属于正常途径，也是最常用的方式，其成本较低、风险较小。但是，此方式通常耗时较长。
地方主管官员*必须在收到完整文件之日起45天内，完成申请审查，并向申请人发放许可或书面通知不予许可的决定及理由。如因特殊原因无法在45天内完成审查，地方主管官员可延长审查时间，但延长次数不得超过两次，每次不得超过45天。
2. 特别许可申请
与第一种方式相比，有以下不同之处：
（1） 在收到地方主管官员出具的申请受理通知后，即可立即开始施工（该受理通知相当于许可，可先行施工）。然而，文件及提交的图纸的正确性审查仍将按照规定程序进行。
（2） 若地方主管官员发现存在不符合法律规定的情况，例如提交的图纸违反相关法律，将向经营者发出异议通知。经营者可能需要拆除或重建已施工的部分，以确保符合法律规定。
因此，该方式可能导致预算超支，并影响项目施工计划，甚至存在被停止施工的风险。其设计成本通常高于第一种方式。负责设计的建筑师和工程师必须持有法律规定等级的执照。若设计师设计出现错误，可能导致其执业许可证被暂停，甚至在后续引发诉讼。
但是，无论采用普通许可还是特别许可方式，依据《国家环境质量促进与维护法》（B.E. 2535）的规定，若项目属于需提交环境影响评估报告(EIA)的情况，在尚未依法获得报告批准之前，地方主管官员均不得审查并发放建筑许可或受理通知。
02
建筑物完工证明
在完成建设后，建设方应当按照地方主管官员规定的格式，以书面形式通知地方主管官员，以便检查该建筑物。地方主管官员应当自收到通知之日起30日内完成检查。若经检查确认该建筑物的建设符合所取得的建筑许可或者依第39条之二所报备的内容，则应当向建设方签发完工证明（表格 Aor.6），以便依照所许可或所报备的内容使用该建筑物。此外，还需要注意以下事项：
（1） 禁止提前使用建筑物。根据《建筑控制法》第32条之规定，应当自通知地方主管官员之日起满30日后方可使用。
（2） 如果地方主管官员检查后认定该建筑物符合最初许可所批准的设计图纸，则地方主管官员应当签发完工证明，自此即可开始使用该建筑物。
（3） 如地方主管官员未能在法律规定的30日内进行检查，则视为地方主管官员已同意任何人依照许可或依第39条之二所报备的内容使用该建筑物以开展相关业务。
（4） 禁止变更使用性质，不得将建筑物改变为许可或报备中未载明的其他用途。
在取得建筑物完工证明（表格 Aor.6）后，即视为该建筑物已完工并符合法律所规定的安全要求。
03
公寓大厦登记
根据《土地局：关于<公寓大厦>的规章》（B.E. 2554）第5条之规定，办理公寓大厦登记程序，应当向公寓大厦所在地的土地局提交表格 Aor.Chor.1，并附上该规章第5条所要求的证明文件及相关资料。
申请人提交申请及证明文件后，经土地局官员审查并受理申请，并任命委员会前往实地检查土地及建筑物，同时函请财政部地方国库派员对土地及建筑物进行检查，以便编制估价。如发现不符合要求，委员会应当责令申请人修改；如符合要求，则委员会应当制作登记相关文件，并通知申请人缴纳登记费。
在申请人缴纳登记费后，土地局官员应当办理公寓大厦登记，制作登记公告，并报送内阁秘书处在《皇家公报》上公布，同时制作并签署房间单元所有权证书。整个登记程序约需25个工作日。
04
公寓大厦销售合同合规要点
1. 公寓单元预售合同（表格 AorChor.22）与买卖合同（表格 AorChor.23）
泰国现行有效的《内政部：关于<公寓单元预售合同及买卖合同格式规定>的公告》（B.E. 2522）明确了合同条款，以保障双方当事人的公平。
“预售合同” 是当事人约定将来进行买卖的一种合同，在签订时尚未发生所有权转移。其性质属于承诺，即一方保证将按照约定条件买或卖。合同中会明确载明过户日期、付款方式及其他条件。根据《公寓单元预售合同》约定，卖方必须在预定过户登记日期前至少30日通知买方。例：2022年10月1日签订《房屋预售合同》，约定于2022年11月1日到土地局办理过户登记。
“买卖合同” 根据《泰国民商法典》规定，“不动产买卖合同必须以书面形式订立，并在主管官员处登记，否则无效。” 即，不动产买卖只有在土地局完成所有权转移登记后才算成立并生效。若未在主管官员处登记的不动产买卖合同，即使双方已经签字，也属无效。例：2022年11月1日到土地局办理过户登记，并在主管官员面前签署买卖合同，该买卖合同方为有效。
法律并未禁止当事人双方在合同之外另行增加条款或协议，但禁止删减或变更该公告附件所规定的格式条款。实践中，当事人双方通常会在合同的附件中约定附加条款，但任何附加条款不得与格式条款相抵触。若出现与法律规定格式条款相抵触的情形，则应当以格式条款为准，附加条款不发生效力。
2. 标准公寓单元认购合同
“认购合同”是买卖双方之间的初步约定，用于预约将来的购买权利。买方支付认购金，卖方确认该认购权。“认购合同”的作用在于保障消费者权益，使买方确信项目将会建设并实际出售，并在公平条件下进行，同时保证卖方不得对买方加以不当利用。因此，经营者应当订立认购合同，以确认权利并建立买卖双方之间的初步约束，在正式签订买卖合同或办理产权转移之前作为依据。
为平衡卖方与购房者的权益，泰国消费者保护协会依法制定了公寓单元认购合同的标准格式。该格式依据《合同委员会：关于<将涉及预订的公寓单元销售业务列为受控合同业务>的公告》（B.E. 2567）制定，明确了合同条款，以保障双方当事人的公平。法律所规定的格式条款不得修改，但可增加不对消费者构成不利的附加条款。
根据该公告第5条规定，卖方不得拟定如下具有相同性质或含义的合同条款：
（1） 免除或者限制卖方因违约而产生的责任。
（2） 约定卖方有权变更合同或合同所规定的各项条件，从而导致买方承担的义务较订立合同时明显加重。
（3） 约定卖方有权单方面解除与买方的合同，而无需书面通知；或者在买方并未违约或未违反合同任何重要条款的情况下解除合同。
（4） 约定卖方有权没收全部或部分款项（除非买方为违约方）。
（5） 约定卖方有权将合同中约定的预订费或类似性质的不构成定金或者首付款的利益，确定为定金或首付款。
（6） 约定卖方有权向买方收取公寓单元认购权转让费用。
（7） 约定卖方有权使用共有财产。
（8） 规定卖方有权以不符合泰国《个人数据保护法》规定的方式收集、汇总、使用或者披露消费者个人信息。
在买方依合同履行全部义务后，卖方应当将公寓单元的所有权转让给买方。买方与卖方应当于约定的日期和时间，在土地办公室办理所有权转让。
3. 适用情形
上述三份合同分别适用于以下两种不同情形：
情形一：公寓项目正在申请建筑许可或施工过程中
在实际经营中，开发商往往希望在项目尚未完工或尚未完成公寓登记之前，就提前销售公寓。此时通常会先订立认购合同，以此作为买卖双方之间的承诺，待以后再签订预售合同。
例如：2025年10月1日签订认购合同，约定于2026年10月1日再签订预售合同。实践中，这种处理方法主要是出于降低违约可能性的考虑：如果开发商尚处于申请建筑许可或建设施工阶段，尚不能办理公寓登记和产权转移，而直接与买方签订预售合同，并在其中约定具体过户日期，那么一旦开发商届时无法完成过户手续，就面临承担违约责任的重大风险。因此，通过先行签订认购合同，可以降低开发商的风险。若开发商未能履行认购合同，主要责任仅为退还买方缴纳的认购金。
情形二：公寓已完工并可立即使用及办理过户
在这种情况下，双方可以直接订立买卖合同，并到该公寓所在地的土地局办理所有权转移登记。
*地方主管官员：市长：适用于市政区域；省行政组织主席：适用于省行政组织区域；乡镇行政组织委员会主席：适用于乡镇行政组织区域；曼谷市长：适用于曼谷区域；芭堤雅市长：适用于芭堤雅市区域；由部长公告指定之其他地方行政组织的地方行政长官：适用于该地方行政组织区域。
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